Petição Para benefícios iguais, quotas do condomínio iguais
Para: Assembleia da República
Ex.ma Senhora
Presidente da Assembleia da República
Dr.ª Maria da Assunção Esteves
LISBOA
Nós, abaixo assinado, vimos expor e requer a V. Ex.a o seguinte:
I - A actual legislação sobre os encargos de conservação e fruição das partes comuns dos edifícios
1. O regime jurídico relativo aos encargos de conservação e fruição das partes comuns dos edifícios constituídos em propriedade horizontal está consagrado no artigo 1424.º do actual Código Civil, e que tem como fonte o artigo 16.º do Decreto-Lei n.º 40 333, de 14 de Outubro de 1955, o artigo 126.º do Anteprojecto de Pires de Lima (no Boletim do Ministério da Justiça, n.º 123, página 274) e o artigo 1123.º do Código Civil Italiano.
2. A versão original do artigo 1424.º do Código Civil dispunha o seguinte:
Artigo 1424.º
(Encargos de conservação e fruição)
1. Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.
2. Porém, as despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.
3. Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.
3. Com a publicação do Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de Outubro, foi acrescentado um novo número àquele artigo, mais precisamente o n.º 2, com a seguinte redacção.
2. Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovado sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.
II - Os vários tipos de despesas
A - As despesas com a conservação do edifício
4. As designadas despesas de conservação estão relacionadas com a manutenção da parte física do edifício, nomeadamente a cobertura ou a fachada, excluindo os equipamentos.
B - As despesas com os serviços de interesse comum
5. Por serviços de interesse comum deve entender-se aqueles serviços que estão relacionados com os equipamentos que permitem uma boa utilização do edifício por parte dos condóminos.
6. Neste caso, temos o sistema eléctrico, de saneamento e de água doméstica e que acarretam o pagamento das despesas referentes à sua manutenção, bem como o custo dos bens fornecidos (electricidade ou água).
7. Temos também, os serviços de manutenção das partes comuns que não implicam a alteração ou incorporação de mais-valia na parte física do edifício, como por exemplo os serviços de limpeza da escadaria e a jardinagem das zonas verdes.
8. A própria gestão do condomínio, quer seja profissional ou não, implica o pagamento de despesas, como sejam as relativas ao correio, fotocópias, honorários, taxas da rampa, taxas de justiça com a propositura de acções contra terceiros ou condóminos relapsos.
9. Por sua vez, a manutenção dos equipamentos do edifício, nomeadamente as portas, portões, bombas de água, máquinas de exaustão e elevadores, também devem ser entendidos como serviços de interesses comum.
III - O princípio da proporcionalidade
10. Nas despesas com a conservação, o legislador optou por aplicar o princípio da proporcionalidade, ou seja, o de repartir a contribuição naquelas obras conforme o valor de cada fracção detida pelo condómino (n.º 1, do artigo 1424.º e artigo 1418.º ambos do Código Civil).
11. Trata-se de uma regra prática e de aplicação simples, bem assimilada pelos condóminos por traduzir de modo claro o princípio da justiça distributiva, tendo em conta que o encargo é proporcional à dimensão da propriedade do condómino.
12. Na verdade, é de toda a justiça que as despesas com a impermeabilização da fachada ou a substituição da cobertura do edifício sejam comparticipadas pelos condóminos de acordo com a proporção do valor das suas fracções.
13. Assim, o condómino que possui um T1 não deve, nem pode, em obediência ao princípio de justiça distributiva, contribuir no pagamento daquelas despesas na mesma proporção que o condómino que possui um T2 ou T3.
14. É que, apesar da fachada ou da cobertura ser comum a todos os condóminos, o condómino que possui um T1 contribui naquela área com menos proporção que o condómino que detém um T2 ou T3.
15. Este raciocínio também se aplica à constituição do Fundo Comum de Reserva e ao pagamento do seguro do condomínio.
16. O Fundo destina-se a financiar futuras obras de conservação do edifício que terão de ser pagas na proporção do valor das fracções, pelo que a contribuição para o mesmo obedece àquela regra da proporcionalidade.
17. Já o prémio do seguro do condomínio destina-se a assegurar que uma outra entidade, no caso a companhia de seguros, assuma o pagamento de despesas com a conservação do edifício em nome dos condóminos.
18. Portanto, também nesta última hipótese, o contributo para o pagamento do prémio de seguro deverá ser efectuado de acordo com o valor das fracções.
IV - O princípio da utilidade
19. Nas despesas com os serviços de interesse comum, o legislador optou, e bem, pelo princípio da utilidade, imputando o pagamento destas despesas aos condóminos que beneficiem daqueles serviços e equipamentos.
20. Assim, as despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem (n.º 3, do artigo 1424.º do C.C.).
21. E nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas (n.º 4, do artigo 1424.º do C.C.).
22. Nas restantes despesas com os serviços de interesse comum, até 1994, eram divididas em proporção do valor das fracções detidas pelos condóminos (princípio da proporcionalidade).
23. Sucede que, a partir de 1994, com a alteração legislação acima indicada, as despesas puderam ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição (n.º, 2 do artigo 1424.º do C.C.).
24. Com este n.º 2, consagrou-se de modo definitivo o princípio da utilidade (ei cui interest), mais justo que o princípio da proporcionalidade que constitui a regra do código (cfr. Francisco Rodrigues Pardal e Manuel Baptista Dias da Fonseca, in Da propriedade horizontal, 6.ª Edição, Coimbra Editora, 1993, página 251).
25. Na verdade, segundo o critério da proporcionalidade, o proprietário de um T1 contribuiria com uma percentagem inferior ao dono de um T2 ou T3 naquelas despesas de interesse comum.
26. Ora, o benefício advindo daqueles serviços não está relacionado com a área que cada condómino ocupa, ou se serve individualmente (interior da fracção), mas sim com a área que todos podem ocupar ou servir-se.
27. Efectivamente, a limpeza das partes comuns beneficia do mesmo modo o proprietário do T1 como do T2 ou do T3, e o mesmo se passa com as restantes despesas.
28. Os defensores da aplicação a estas despesas do princípio da proporcionalidade, fundamentam-se na presunção de que habitam menos pessoas no T1 que no T2 ou no T3, e que, por isso, a contribuição nas despesas também seria proporcional à utilização.
29. Segundo aqueles, os condóminos do T2 e do T3 teriam de contribuir mais nas despesas que os condóminos do T1, uma vez que provocariam mais desgaste nos equipamentos ou partes comuns do edifício
30. Também de acordo com aquele entendimento, os condóminos que possuíssem um T1, usariam menos vezes o elevador, abririam menos vezes as portas, os portões e passariam menos vezes pela rampa.
31. Contudo, esta regra provoca enormes injustiças, como a seguir se ilustra:
? Os condóminos que não habitam as fracções, apesar de não usarem os equipamentos do edifício contribuem de igual modo para aquelas despesas;
? As despesas fixas com o aluguer do contador da electricidade e da água que beneficiam de igual modo os condóminos, serão pagas proporcionalmente pelos mesmos e
? O custo das despesas com a limpeza, jardinagem e administração, apesar de beneficiarem de igual modo os condóminos, também será imputado àqueles de acordo com a percentagem que detêm no edifício.
32. Deste modo se comprova que, face às injustiças provocadas pelo critério da proporcionalidade, o mais adequado e justo é aquele que perante benefícios iguais permite que a contribuição para o seu usufruto também seja igual.
33. Em suma, o princípio da utilidade, ou seja, a contribuição em partes iguais naquelas despesas afigura-se estar de acordo com os mais elementares princípios de justiça, proporcionando, além disso, uma maior paz social.
V - Da ineficácia da actual legislação
34. Ora, o entendimento de que aquele critério da utilidade é o mais conforme à justiça está consagrado na nossa legislação ao permitir que os condóminos possam determinar, mediante disposição do regulamento de condomínio, que aquelas despesas fiquem a cargo dos condóminos em partes iguais.
35. Sucede que aquela possibilidade é frequentemente frustrada pelos condóminos que, possuindo menos valor no edifício e aproveitando-se da regra geral (princípio da proporcionalidade), impõem à maioria dos condóminos, mesmo que qualificada, uma modalidade de pagamento das despesas destinada a beneficia-los.
36. Efectivamente, a legislação só permite a alteração da regra geral desde que haja aprovação da mesma por maioria de dois terços sem oposição.
37. Assim, se a quase totalidade do edifício pretender alterar a regra geral, basta a oposição de um só condómino, mesmo que possua um valor ínfimo, para impedir aquela alteração.
VI - O pedido
38. Em conclusão, é de toda a justiça que seja alterada a actual legislação de modo a permitir que a maioria dos condóminos, mesmo que qualificada (dois terços), seja suficiente para fixar outro critério de pagamento das despesas com os serviços de interesse comum.
39. Para isso, é necessário que seja suprimida a obrigatoriedade da deliberação ser aprovada sem oposição.
PELO EXPOSTO,
Requer-se a V. Ex.a receber a presente Petição e, em consequência, ordenar a sua remessa à Comissão Parlamentar competente em razão da matéria para que seja aprovada pela Assembleia da República a seguinte alteração legislativa:
O n.º 2, do artigo 1424.º do Código Civil, passa a ter a seguinte redacção:
“Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovado por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.”
A autora e 1.º signatária,
Estrela Lima Santos, advogada
